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一个东谈主为财富违章，这个东谈主有罪；一个东谈主为面包违章，这个社会有罪；一个东谈主为庄严违章，众东谈主都有罪--拉古迪亚

1问：业主大会成立后，如何划改行主交存的住宅专项维修资金？

答：字据建设部、财政部发布履行的《住宅专项维修资金处分方针》第15条和第16条的律例，业主大会成立后划改行主交存的住宅专项维修资金的要领要领是：

第一步：业主大会决定请托小区地点地的一家买卖银行行动本物业处分区域内住宅专项维修资金的专户处分银行，并以该物业处分区域为单元设账，按房屋户门号设分户账，在专户处分银行开立住宅专项维修资金专户；

第二步：业主委员会将在专户处分银行开立住宅专项维修资金专户的情况，拟决定请托住宅专项维修资金账目处分单元的情况和已制定《住宅专项维修资金使用处分轨制》的情况等，书面见告并请求小区地点地的房地产行政专揽部门或者矜重处分公有住房住宅专项维修资金的部门向业主大会划转住宅专项维修资金并交代相关账目；

第三步：小区地点地的房地产行政专揽部门或者矜重处分公有住房住宅专项维修资金的部门在收到业主委员会的书面见告之日起30日内，向专户处分住宅专项维修资金的银行发出《划转住宅专项维修资金见告书》，见告专户处分住宅专项维修资金的银即将该物业处分区域内业主交存的住宅专项维修资金的账面余额划转至小区业主大会开立的住宅专项维修资金账户，同期将波及该住宅专项维修资金的账目等交代给业主委员会。

2问：物业劳动东谈主不错在微信业主群公布欠物业费业主的名单明细吗？

答：字据《中华东谈主民共和国民法典》第944条第二款的律例，要是业主违背商定过期不支付物业费，物业劳动东谈主不错催告业主在合理期限内支付。合理期限届满仍未支付的，物业劳动东谈主不错拿告状讼或者肯求仲裁。这就是说，物业劳动东谈主在向业主催交物业费时，不错先催告业主在合理期限内支付，合理期限届满未支付的，物业劳动东谈主不错拿告状讼或者肯求仲裁，或者也不错不经催告，径直拿告状讼或者肯求仲裁。因为法律在这里说的是不错催告，而非是应当催告，是以说催告并非物业劳动东谈主拿告状讼或者肯求仲裁的前置范例。因此，催告后的拿告状讼或者肯求仲裁，或者不经催告的径直拿告状讼或者肯求仲裁才是物业劳动东谈主向业主催交物业费的正确姿势。

然而，有的物业劳动东谈主向业主催交物业费时不是遴荐法律允许的正确神态进行，而是遴荐将欠交物业费业主的名单明细在微信业主群公布的神态向业主催交，她们以为以此要领向业主催交物业费应该是更粗拙、更绵薄、更快捷的有用要领，还能起到“杀一儆百”的作用。殊不知，这不仅事与愿违，而且还由于物业劳动东谈主偏激职工的步履侵犯了业主的隐秘权等权利而摊上了讼事。

某物业劳动东谈主的职工陈某，为了向黄某等催交物业费，而在微信业主群发布了《三年不交物业费的业主名单明细》，名单明细详备记录了黄某等业主的房屋门招牌码、欠费金额、使命单元、从事奇迹等个东谈主隐秘信息。黄某报警并拿告状讼后，公安机关给以了陈某次序罚金的行政处罚。案经东谈主民法院审理以为，字据《中华东谈主民共和国民法典》第1032条和第1033条的律例，当然东谈主享有隐秘权。当然东谈主的隐秘权受法律保护。当然东谈主的隐秘权包括当然东谈主的姓名、出身日历、身份证件号码、生物识别信息、家庭住址、电话号码、电子邮箱、健康信息、萍踪信息等。严禁以刺探、侵略、显露、公开等神态侵害公民的隐秘权。某物业劳动东谈主以在微信业主群发布《三年不交物业费的业主名单明细》的神态向黄某等业主催交物业费，其步履彰着违背了法律的强制性律例，主不雅上存在时弊，客不雅上酿成了侵害黄某隐秘权的效果，物业劳动东谈主应当向黄某承担侵权的民事包袱。遂判令某物业劳动东谈主在小区公告栏张贴经东谈主民法院审核通过的向黄某的书面赔礼谈歉信，并判令物业劳动东谈主抵偿黄某一定数额的精神损伤抵偿金。

3问：业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金应当由谁管？

答：字据建设部、财政部发布履行的《住宅专项维修资金处分方针》第10条和第11条的律例，在业主大会成立前，对业主交存的住宅专项维修资金的处分分为两种情况。

第一种情况是：在业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业地点地的房地产行政专揽部门代管。

房地产行政专揽部门代管时，应当请托地点地的一家买卖银行，行动本行政区域内住宅专项维修资金的专户处分银行，并在专户处分银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业处分区域为单元设账，按房屋户门号设分户账。未规定物业处分区域的，以幢为单元设账，按房屋户门号设分户账；

第二种情况是：在业主大会成立前，已售公有住房的住宅专项维修资金，由物业地点地的房地产行政专揽部门矜重处分。矜重处分公有住房住宅专项维修资金的部门应当请托地点地的一家买卖银行，行动本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户处分银行，并在专户处分银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单元设账，按幢设分账。其中，对业主交存的住宅专项维修资金，应当按房屋户门号设分户账。

4问：应当若何分担住宅共用部位、共用设施斥地维修和更新、革命的用度？

答：字据建设部、财政部发布履行的《住宅专项维修资金处分方针》第20条和第21条的律例，对住宅共用部位、共用设施斥地进行维修和更新、革命时，四房色播用度按照下列律例分担：

一是对商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间的共用部位、共用设施斥地进行维修和更新、革命时，用度由关系业主按照各自领有的物业建筑面积的比例分担；

二是对售后公有住房之间的共用部位、共用设施斥地进行维修和更新、革命时，用度由关系业主和公有住房售房单元按照所交存住宅专项维修资金的比例分担。其中应由业主承担的部分，由关系业主按照各自领有物业建筑面积的比例分担；

三是对售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间的共用部位、共用设施斥地进行维修和更新、革命时[自拍偷拍]藝校美女孔雀妹妹三人組同時表演才藝，用度应开赴点按建筑面积的比例分担到各关系物业。其中应当由售后公有住房分担的用度，由关系业主和公有住房售房单元按照所交存住宅专项维修资金的比例分担；

四是对波及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的住宅共用部位、共用设施斥地进行维修和更新、革命时，开发建设单元或者公有住房单元应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分担维修和更新、革命的用度。

5问：哪些用度不得从住宅专项维修资金中列支？

答：字据建设部、财政部发布履行的《住宅专项维修资金处分方针》第25条的律例，下列用度不得从住宅专项维修资金中列支：

一是照章应当由建设单元或者施工单元承担的住宅共用部位、共用设施斥地维修、更新和革命的用度；

二是照章应当由关系单元承担的给水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施斥地维修、养护的用度；

三是照章应当由当事东谈主承担的因东谈主为损坏住宅共用部位、共用设施斥地所需的建树用度；

四是字据物业劳动合同的商定，应当由物业劳动东谈主承担的住宅共用部位、共用设施斥地的维修和养护用度。

6问：谁应向业主公布住宅专项维修资金的相关情况？

答：字据建设部、财政部发布履行的《住宅专项维修资金处分方针》第30条的律例，房地产行政专揽部门、矜重处分公有住房住宅专项维修资金的部门以及业主委员会，应当每年至少一次与住宅专项维修资金的专户处分银行查对住宅专项维修资金的账目，并向业主，向公有住房售房单元公布下列情况：

一是住宅专项维修资金的交存、使用、升值收益和结存总和情况；

二是住宅专项维修资金发生列支的技俩、用度和分担的情况；

三是业主、公有住房售房单元分户账中住宅专项维修资金的交存、使用、升值收益和结存的金额；

四是其他相关住宅专项维修资金的使用和处分情况。

7问：住宅专项维修资金不错用于购买国债吗？

答：字据建设部、财政部发布履行的《住宅专项维修资金处分方针》第26条的律例，在保证住宅专项维修资金时时使用的前提下，不错按照国度相关律例将住宅专项维修资金用于购买国债，具体要求是：

一是专揽住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市集或者买卖银行柜台市集购买一级市集新刊行的国债，并抓有到期；

二是专揽业主交存的住宅专项维修资金购买国债，应当经业主大会同意。尚未成立业主大会的，应当经独有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总东谈主数三分之二以上的业主同意；

三是专揽从公有住房售房款中索要的住宅专项维修资金购买国债的，应当字据售房单元的财政附庸关系，报经同级财政部门审核同意；

四是不得专揽住宅专项维修资金从事国债回购、请托容或业务或者将购买的国债用于质押、典质等担保步履。

8问：哪些资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用？

答：字据建设部、财政部发布履行的《住宅专项维修资金处分方针》第27条的律例，

下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

一是住宅专项维修资金的存储利息；

二是专揽住宅专项维修资金购买国债的升值收益；

三是专揽住宅共用部位、共用设施斥地进行筹画的业主所得收益，但业主大会另有决定的之外；

四是住宅共用设施斥地报废后回收的残值。

9问：住户委员会有权代表业主与物业劳动东谈主订立合同吗？

答：字据《中华东谈主民共和国民法典》第278条第一款（四）项的律例，选聘妥协聘物业劳动东谈主或者选聘妥协聘其他处分东谈主是由小区业主共同决定的事项，而非是由住户委员会有权决定的事项。因为住户委员会不是小区业主，其不享有小区业主的权利，也就不成履行小区业主的义务，是以住户委员会是无权利也无义务替代业主与物业劳动东谈主订立合同的。否则，住户委员会的越俎代庖步履就詈骂法的、无效的。

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有东谈主民法院的王法判例显露，在前期物业劳动合同到期，物业劳动东谈主退出后，小区堕入了无东谈主处分的景况。在这种情况下，住户委员会为了保险小区业主的时时生涯，在征得大大都业主的同意后，与一家物业劳动东谈主订立了物业劳动合同。业主李某以为，住户委员会无权代表业主订立合同，是以不应向物业劳动东谈主支付物业费。案经东谈主民法院审理以为，“在小区尚未成立业主委员会的特等情况下，住户委员会为了保险业主的时时生涯，在征得大大都业主的同意后，亦然不错代行业主委员会权益的。住户委员会与物业劳动东谈主订立的合同正当有用，对合座业主具有法律敛迹力。李某对此诚然抓有异议，但他秉承了物业劳动东谈主的劳动，与物业劳动东谈主形成了事实上的物业劳动关系”，遂判令李某向物业劳动东谈主支付物业费和负约金。对此王法判决，笔者以为，王法判决对本案的处理甩掉诚然基本正确，学生妹av但对其发扬的住户委员会不错代行业主委员会权益，合同正当有用，对合座业主具有法律敛迹力的事理却是不敢苟同且又是不错值得联系的。因为当今在无明确法律不错依据，而况住户委员会订立合同的步履已“跳动法律”的情况下，王法判决还仗义执言地认定住户委员会不错代行业主委员会权益，合同正当有用，对合座业主具有法律敛迹力，是不是不错令东谈主啼笑都非？

“不错代行”！是法律的律例？是王法的“老例”？如故法官的创造？不错代行的一纸判决难谈就不错篡改法律的强制性律例？不错代行的一纸判决难谈就赋予了业主委员会有与物业劳动东谈主订立合同的权益，然后住户委员会也就有了代行的权益？

好像言之成理，其实则否则。住户委员会不仅无权代行业主委员会权益，而且就连业主委员会自身亦然不具有私自与物业劳动东谈主订立合同的权益的。因为只好在召开业主大会，由独有部分面积占比三分之二以上的业主占比三分之二以上的业主参与表决，而况形成选聘妥协聘物业劳动东谈主的决定后，业主委员会字据业主大会的决定或者授权，才不错与物业劳动东谈主订立合同，而不是业主委员会有权与物业劳动东谈主订立合同。

睁大眼睛细细看，“挫折性”、“打算性”和“大都性”事实事理的表述缺失却又是王法判决“致命的伤”。而这些挫折性、打算性和大都性事实事理缺失所致的致命伤即使是靠李某履行了判决义务而逐渐被东谈主渐忘，但对订立合同其时的情景是否是一经达到了情况挫折的进度？是否是为了爱戴合座业主的正当权益，而不是为了爱戴住户委员会和物业劳动东谈主的“正当权益”的打算，又是是否是征得了大大都业主的书面同意授权，并由业主订立了《授权请托书》或者是出具了《同意书》？业主李某仍然是心中芥蒂不认“这壶酒钱”的。

就案办案，个案处理不好吗？为什么非得认定住户委员会不错代行业主委员会权益，合同正当有用，对合座业主具有法律敛迹力，而陷王法判决于“弄巧成拙”的无语？

执行上，合同在本案中的效率问题并莫得那么要紧，也不会影响李某向物业劳动东谈主支付物业费。因为诚然李某以为住户委员会无权代表业主订立合同，但李某一经秉承了物业劳动东谈主的劳动，并与物业劳动东谈主形成了事实上的物业劳动关系，李某就应向物业劳动东谈主支付一经发生的物业费，这才是本案争议的关节。退一步讲，即等于合同无效，字据合同无效的处理原则，李某也应向物业劳动东谈主支付一经发生的物业费。只不外，字据李某的抗辩，查清酿成合同无效的包袱，是应当成心于酌情裁减李某的负约包袱的。

认定住户委员会不错代行业主委员会权益，而又不追加住户委员会行动当事东谈主进入诉讼。而不追加住户委员会进入诉讼，订立合同其时的挫折情况和大大都同意又如何梗概听任物业劳动东谈主的偏听偏信？王法判决之毋庸置疑的不错代行又如何梗概令东谈主敬佩？

边说着边看，咱们会猛然发现，当初住户委员会在与物业劳动东谈主订立合同前，似乎是犯下了一个被王法判决忽略的知识性无理，那就是住户委员会既然一经征得了大大都业主的同意，那住户委员会为什么就不机不可失组织召开业主大会，迷惑对选聘物业劳动东谈主事项进行投票决定，然后再选出业主代表，由业主代表与物业劳动东谈主订立合同，而非得搭上我方“慌不遮体”地披挂上阵呢？

当咱们撩去王法判决的“面纱”，咱们又会大彻大悟，在东谈主民法院下达王法判决时，关于住户委员会与物业劳动东谈主订立合同的期限是否是已因“旷日抓久”而动摇了挫折性根基？也即物业劳动东谈主是否一经丧失了当初订立合同必须进场“济急”的挫折性条款？为什么在“此一时”的今天，住户委员会仍然还在帮扶着物业劳动东谈主抓续“阐扬”着合同的效率？关于小区是否一经具备了成立业主大会和选举业主委员会的条款？关于住户委员会是否又是有义务字据《中华东谈主民共和国民法典》第277条的律例，在王法判决后的一如期限内迷惑并协助小区成立业主大会和选举业主委员会，并由业主委员会字据业主大会的决定或者授权与物业劳动东谈主再行订立物业劳动合同呢？关于这些个一个个的问题，王法判决为什么避而不谈，莫得了下文呢？

紧攥着住户委员会不错代行业主委员会权益的王法判决，业主李某诚然极不宁愿地向物业劳动东谈主支付了物业费和负约金，但隐蔽在他心头的住户委员会有权代表业主订立合同的疑虑雾霾似乎是越来越油腻了。他走火入魔般在小区里四处浪荡，嘴里边想有词：住户委员会有权代表业主订立合同吗？住户委员会有权代表业主订立合同吗？住户委员会有权代表业主订立合同吗……

10问：未经业主大会同意的物业劳动合同发生法律效率吗？

答：字据《中华东谈主民共和国民法典》第278条第一款（四）项的律例，选聘妥协聘物业劳动东谈主或者选聘妥协聘其他处分东谈主是由小区业主共同决定的事项，而非是由业主委员会有权决定的事项。而况业主大会在决定该事项时，应当由独有部分面积占比三分之二以上的业主占比三分之二以上的业主参与表决，形成选聘妥协聘物业劳动东谈主的决定，然后由业主委员会执行。法律之是以如斯律例，打算是出于爱戴业主正当权益和爱戴社会冷静合作需要议论的。业主委员会行动业主大会的执行机构，应当彻头彻尾地执行好业主大会选聘妥协聘物业劳动东谈主，并与之订立或者捣毁物业劳动合同的决定，而不成私自决定选聘或解聘物业劳动东谈主并与之订立或者捣毁物业劳动合同。否则，业主委员会的越俎代庖步履就詈骂法的、无效的。

有东谈主民法院的王法判例以为，在某小区的物业劳动合同到期后，业主委员会在未经业主大会同意的情况下，其与物业劳动东谈主续签的物业劳动合同无效，对业主不发生法律效率。遂判令物业劳动东谈主于判决奏效后[自拍偷拍]藝校美女孔雀妹妹三人組同時表演才藝的十五日内撤出物业劳动区域。

判决奏效后，物业劳动东谈主未主动撤出，业主委员会肯求东谈主民法院强制执行。在执行进程中，两边当事东谈主完毕了执行妥协条约，物业劳动东谈主在结清了相关账目并向业主委员会交代了物业后除掉了劳动的小区。

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